Previziunile Lui Patriciu - Preturile-locuintelor-vor-scadea-cu-cel-putin-50-in-3-6-luni

[Tommy]

http://www.bloombiz.ro/business/patriciu-p...-luni/?pagina=1

[Dj_Dark]

Mda. Si eu care vreau sa-mi iau apartament. Am mai auzit previziunile astea si de la altii, e posibil sa fie adevarat. Insa la fel de adevarat este si faptul ca se vor inaspri conditiile de creditare .

[hitman]

Uau super, de abia astept sa scada pretul locuintelor cu 50%, desi nu as crede!!!! Asta le-ar apropia de valoarea lor reala!

[Alezz]

Nu vor scadea atat,maxim 20% din cauza blocurilor noi dar din cate stiu si am mai aflat apartamentele in blocurile noi se vand mult mai greu decat in cele vechi.

[VFX]

Ma lasi cu previziunile lui Patriciu... >

Asta e strategie de marketing...ia sa vezi ca nu va mai cumpara nimeni...si la toamna oricum se maresc...

Si eu sunt cu ohii pe case...vreau si eu...am vazut ca se duce usor in jos piata, dar mi se pare aberant 50% in 3luni...

[Alezz]

Lucrez in imobiliare,zi ce vrei .

[VFX]

Lucrez in imobiliare,zi ce vrei .

Te-o chema si Dinu... )

 

Sa inteleg ca duceti lipsa de cumparatori...

[Tommy]

In romania creditele se dau prosteste si de aici doar partea speculativa a pietei (e si dominanta de altfel) are de castigat.

Sute de mii de credite deja sunt cu intarziere la plata. ce spune patriciu nu e ceva de geniu, e de bun simt.

el doar observa, la fel a facut si cu pretul benzinei, nu a anuntat acum 1 an ca se va scumpi benzina al 5 lei, ci doar cu cateva luni in urma. aici mi se pare insa o mare calitate, aceea de a vedea .. mersul unor lucruri, si de a folosi asta.

Deja nu se mai vind peste pretul diminuat cu 25%, ideea e sa vinzi acum nu sa cumperi

[andreib]

Patriciu spunea de o cadere a pietei de imobiliare prin primavara sau chiar iarna, intr-un interviu dat ziarului financiar. Asta se intampla inainte ca marii anal-isti economici si i-mobiliari ai nostri sa recunoasca ca sunt ,,usoare'' scaderi.

 

Declaratia lui Patriciu nu este nimic spectaculos pentru oricine a stidiat putin evolutia economiei si stie ca aceasta este ciclica. In acelasi timp este logic ca aceasta crestere este speculativa, nesustenabila, bazata in mare parte pe credite. In acelasi timp numai un cretin de analist imobiliar roman poate sa mai sustina ca piata va mai creste atata timp cat economia globala e in criza (criza imobiliara in mare parte) iar dezvoltatorii imobiliari sunt in deep shit (lafel ca si finantatorii acestora). Sondajele si statisticile alea fantasmagorice precum ca unul din 10 romani doreste sa-si cumpere casa in 3 ani nu sunt decat o bataie de joc la adresa common-sense-ului economic. O dorinta nu se transforma in cerere reala decat daca are acoperire in bani, ceea ce nu e cazul la noi (s-au luat deja o mare parte din creditele posibile). Asa si eu vreu in urmatorii 3 ani un private-jet, dar asta nu inseamna ca dorinta mea reprezinta cerere pe piata de avioane...

Edited July 18, 2008 by andreib

[tarabostes]

corect

si eu ca cred se pune gresit scaderea pretului la apartamentele vechi pe seama ofertei mai de apartamente noi.

gama de pret difera total, poate doar cu exceptia apartamentelor vechi din centru care se apropie de cele noi

cine cauta un apartament in cartiere ( cca 100-130kEuro) nu cred ca este client pt apartamentele noi care se duc lejer peste 200k, iar pentru multa lume 50-60K euro in plus e o suma considerabila

pe de o parte pretul ajunsese la un nivel critic si total nejustificat, iar o rata de 700-1000E/luna e apasatoare/imposibila pt multa lume

[Tommy]

...am vazut ca se duce usor in jos piata, dar mi se pare aberant 50% in 3luni...

Poate nu doar in 3 luni. 6 luni, un an.

Dar cresteri cu 10 mii de euro la o saptamana sau doua nu sunt aberante?

Dar faptul ca o garsoniera in cartier costa cat una in New York, cum e? (desi aia poate are 100 de m2 si la noi 25m2)

Dar faptul ca in state au cazut printre cele mai mari companii imobiliare, si banci de top,

iar acum poti cumpara o casa cocheta cu teren cu tot in oras la 100-150 de mii de dolari crezi ca e poveste?

 

 

.. Insa la fel de adevarat este si faptul ca se vor inaspri conditiile de creditare .

O regula nescrisa(uneori) spune ca gradul de indatorare nu trebuie sa depaseasca 1/3 din venit

Eu vad ca bancile traiesc din credite de nevoi personale si ipotecare, si nu din credite de investitii cum e

normal intr-o economie capitalista. Fara risc, creditele sunt asigurate sau iti ridica bunul imobiliar.

Singurul lor scop e sa te indatoreze cat mai mult, si o fac deliberat.

Iar asta o fac din cauza unei legislatii de cacao ce le permite sa puna comisioane de tot felul si nejustificate.

Uite cateva exemple:

1. imi spune un coleg ca acelasi credit facut de el, daca e facut de nevasta care e in banca ii reduce suma de plata lunara cu 250 de euro (la un credit de 50 de mii de euro pe 20 de ani, rata lunara in jur de 20 mil de lei vechi!!!!)

2. deschid un card de credit (doar pt ca sunt firme ce accepta doar carduri de credit, nu si de debit), ma intreaba ce rate am, spun ca doar un leasing de aprox 1000 ron, dar din salariul net nu este scazut leasingul (si apoi *3) cum era normal, ei incalcandu-si tacit propriile reguli.

3. credite la care e nevoie de avans, se stie ca majoritatea au imprumutat bani si pentru avans, bancile nu fac nici cele mai mici sapaturi sa stabileasca cate credite are individul pina atunci.

(concret: un fost coleg, avea rate la casa, teren, avans, logan si 2 copii, dupa plata ratelor ramanandu-i fabuloasa suma de 2 milioane de lei vechi)

4. exista societati de leasing ce dau imprumuturi de zeci de mii de euro doar cu avans, fara documente legale care sa ateste un venit corespunzator

 

Ma rog, as putea continua cu exemple dar devin plictistor de acum, insa e interesant articolul si pentru celelalte ce le spune Patriciu.

 

Ori lipsa unei legislatii care sa limiteze accesul la credite de consum si imobiliare a dus la preturile astea fanteziste din romania, acceptarea tacita a banilor negri, interesele speculative de pe pietele imobiliare, manipularile, asa ca un crash al pietii care a avut cea mai mare si nesanatoasa amploare, nu poate suprinde pe nimeni care are habar cat de cat pe ce lume traieste.

Edited July 19, 2008 by Tommy

[dan_m]

In primul rand as vrea sa spun ca asemenea articole/interviuri au un scop si nu sunt doar niste constatari/previziuni ale unui "rich guy" dezinteresat. La noi (poate si in alte parti) piata imobiliara este extrem de influentabila de media. Nu exista baze de date de preturi, de tranzactii la pret real (marea majoritate se fac la minimul legal). Poate niste agentii imobiliare au ceva baze de date proprii dar nu le publica si oricum nu sunt omogene. Anunturile sunt pline de oferte preturi care mai de care mai hazardate (dar de, se cere - cine da e alta poveste) iar tranzactiile reale nu stie nimeni la cat se intampla. Toata lumea vorbeste de cererea imensa pe piata apartamentelor dar trebuie vorbit de cererea "sustenabila". Daca intrebi pe strada toata lumea vrea un apartament sau o casa dar daca te uiti si prin buzunare vezi ca foarte putini isi permit sa il cumpere sau sa se indatoreze cu asemenea sume (apropo inscrieti-ma si pe mine in cererea pentru un Porsche si un iaht- sa fiu acolo, cine stie, joc la loto etc. ). Mai vin apoi anunturile dezvoltatorilor de apartamente cum ca au vandut tot sau 80% sau mai sunt 10 apartamente etc. Va spun eu cui au vandut (intamplator la munca finantez asa ceva si stiu cum e) - la fonduri de investitii 50%, la prieteni si cunostinte 20% si pe bune vreo 10-15%. Preturile la apartamentele vechi au crescut nepermis de mult (trase in sus si de cei cu apartamente noi).

Anul asta se intampla ca inflatia (care se indreapta spre 10%) sa ne manance din buzunare la puterea de cumparare, sa determine BNR-ul sa caute cai de a stopa creditarea pentru bunuri de consum dar sa loveasca totodata si in creditarea imobiliara, dobanzile sa creasca (apropo - faceti de curiozitate un calcul sa vedeti ce diferenta apare la rata pe 25-30 de ani daca, creste dobanda cu 1-2 procente - veti fi uimiti), preturile la materiale de constructii sa creasca etc. Este normal pentru oricine coreleaza aceste lucruri sa traga concluzia ca vor scadea preturile.

Eu anul asta il prevad ca un an greu pentru toata lumea:

1. Oamenii de rand - inflatie, preturi mai mari, creditare mai dificila. Asta cu creditele poate e bine in anumite cazuri. La momentul actual eu nu cred ca romanul obisnuit are "cultura" financiar/bancara necesara sa inteleaga riscurile supra indatorarii (zice ca daca banca ii da e bine ca altfel nu-i dadea, nu?). Bancile pe de alta parte trebuie sa isi acopere costurile pe partea de retail (la noi era o perioada cand retail-ul avea 80% din oameni si 20% din credite iar corporate-ul - pentru firme avea 20% din oameni si 80% din credite) cu oamenii si locatiile (ai nevoie de multe puncte de desfacere - sucursalele bancare tip "ghereta") si ca atare pe langa faptul ca au dobanzi si comisioane mari (marja comerciala mare) trebuie sa le aplice la sume din ce in ce mai mari. Ca atare nu se vor preocupa de oamenii care vor intra in incapacitate de plata peste 1-2 ani - doar e cu ipoteca pe care o scoti la mezat. BNR-ul e o structura invechita cu oameni care nu au lucrat intr-o banca comerciala si care nu stie sa regleze in mod eficient si modern piata bancara. Se vede asta dinmasurile pe care le-au luat in ultimii ani. Cum poti sa treci de la un grad de indatorare de 30% brusc la 65%? Pare ca toata lumea a castigat la loto si nu poate sa isi ia credite - pare ca economia ta are un boom extraordinar. Apoi cum poti defini ceva ca gradul maxim de indatorare la un simplu procent aplicabil oricum si in orice conditii. Pentru un om in sfera salariului mediu pe economie 65% rate la banca este criminal. Orice eveniment neprevazut te poate lovi fatal. O problema medicala care te tine acasa 1-2 luni (cu 75% salariu) inseamna ori restanta la banca ori la intretinere ori nu mai mananci. O schimbare de job care te tine pe tusa 1-2 luni e de asemenea fatala. Pe langa acest 65% mai apare discutia la ce venituri il aplici. Si s-a ajuns la unele banci sa se aplice la veniturile viitoare pe care le vei obtine din vanzarea unei proprietati imobiliare (pe care eventual o cumperi chiar acum) . Halucinant cate riscuri sunt aici.

2. Dezvoltatorii rezidentiali - din cauza problemelor de la punctul 1 (deh, aia sunt clientii) vor avea probleme sa vanda, vor trebui sa isi mai micsoreze marja de profit dar nu vor muri. Este simplu, atunci cand construiesti cu 500-700 EUR/mp cum fac marea majoritate, mai adaugi 100-200 EUR/mp maxim din pretul terenului (pentru locatiile din cartierele periferice) si vinzi initial cu 1.500-2.000 EUR/mp iti poti pemite sa mai lasi 100-500 EUR/mp doar sa vinzi si tot faci profit (si daca te lacomesti sa astepti prea mult iti scoate banca la vanzare blocul si gata). Probleme vor avea cei din locatii centrale sau cu pretul terenului mare (1.500-2.000 EUR/mp) unde iti trebuie un CUT mare (sa faci un bloc cat mai inalt) altfel costul final va sari de 1.000 EUR/mp. Mai e ceva - cei care au pre-contractat deja apartamentele (chiar si la fonduri de investitii) la pret fix vor avea probleme cu finisajele care s-au scumpit mult si ca atare vor face rabat la multe pe spinarea cumparatorului final doar ca sa le ramana profit.

3. Constructorii - nu ar trebui sa aiba probleme daca lucreaza ok deoarece ei iau bani de la dezvoltatori si ii platesc pe cei cu materia prima plus salariile. Problemele vor aparea la cei care nu si-au contractat bine lucrarile (adica atunci cand au dat un pret fix sa fi si luat un pret fix la materiale). Eu stiu pe unii care au dat faliment din proasta contractare doar pe FX (adica au dat pret in RON la un curs si apoi au cumparat materialele in EUR la alt curs).

4. Restul firmelor - Le intrevad probleme distribuitorilor si in general celor cu marje mici si volume mari. Acestia se bazeaza in general pe multe credite de la banci (se spune ca unui "trader" bun, care are piata de desfacere, cat credit ii dai atata "business" face) care s-au scumpit mult si la un moment dat nu vor mai putea sa isi plateasca din marja dobanzile.

 

Hai ca am scris prea mult. Noi sa fim sanatosi.

[hitman]

Vorbind de preturi la imobiliare este normal ca Vila asta din Las Vegas sa fie la acelasi pret cu Vila asta din Bucuresti ? Ce se intimpla, unde e greseala? Bucurestiul asta imputit in care traiesc este mai bun decit Las Vegas?

[Satori]

Investgheaza si o sa iti explici destul de repede.

 

Eu anul asta il prevad ca un an greu pentru toata lumea:

 

Eu "prevad" ca nu o a fie asa rau acest an. E an electoral, se dau drumul banilor. La anul o sa fie incantator, daca nu se schimba nimic.

[tolin]

Daca anul acesta, la impozit pe salariu de 16% va fi greu la toata lumea, cum o sa fie la anul, daca populatia vrea mai bine, iar impozitul va fi 40% ? Cine mai plateste ratele acelea cand statul asa zis social le consuma rata celor care s-au putut imprumuta ?

Mie mi se rupe, dar as vrea sa vad figura unui celebru socialist cum isi citeste "fluturasul": "... -800 euro impozit pe salar ..."

 

PS eu sunt dispus sa-i procur tesla ...

Edited July 19, 2008 by tolin

[Immortal]

 

[...]

Declaratia lui Patriciu nu este nimic spectaculos pentru oricine a stidiat putin evolutia economiei si stie ca aceasta este ciclica. [...]

 

Imi iau doar asta ca punct de reper, restul fiind deja 'acoperite'.

 

 

Observ ca toata lumea face referire la 'normalitate', insa parca (brusc) se uita ca, in tara asta, economia NU este normala. O fi 'duduind' ea daca te uiti la evolutia ROLului (si mai apoi a RONului) or' a investitiei Ferrari, dar o tara care nici macar nu-si foloseste moneda curenta (precizez ca RON e doar 'moneda de schimb ad-hoc', preturile fiind stabilite, aproape exclusiv, in EUR) si care a reusit 'performanta' (sustin ei) de a-si duce aceasta moneda, asa NEFOLOSITA cum e ea, pe culmi marete (prima ca nivel de crestere global prin 2006, a doua dupa YEN prin 2007, daca nu ma insel), in ciuda unui deficit de cont curent si a unei inflatii babane, nu duduie.

 

Cine duduie? Cocos si Costanda.

 

Ani de zile am tot zis ca "vor scadea, nu se poate chiar atat". Acu' 4ani 'tinusem aproape' de o garsoniera splendida in Bucuresti, dar la 30mii euro. Era fabulos, nemaintalnit pentru nivelul de "12mii USD un 2camere" de cu 2-3ani in urma. Eram peste cehi, bulgari, unguri, slovaci, sloveni...si altii care stateau bine-mersi in dita comunitatea ioropeana si "trebuiau sa-si alinieze preturile". Argment nu e ca "o vila costa cat in NY", ci e doar o simpla observatie. Judecand dupa mersul lucrurilor de pana acum, DE CE nu ar depasi (chiar de doua ori) pretul din NY? Iarasi, "criza mondiala" inca nu e criza (cel putin NU la nivel de locuinte), si, respectand (din nou) 'istoria', cu ce ne-ar impedica? Acu' 5ani nu se mai dublau pe nicaieri preturile peste 'sezon', dar iata ca la noi...s-a putut.

 

In concluzie - da, sunt de bun simt remarcile, dupa parerea mea.. Da, intr-o economie normala, vine reculul. La naiba, pana si'n economia umflata vine reculul (e-crahul din US), dar scaderea de 50% nu e posibila decat pe fondul unei prabusiri. Si atunci sa te tii, nenica

 

E un procent prea mare intr-o tara prea adormita.

 

 

e-mobiliaru' .

 

LE: Urasc formatarea IPBului in opera!

 

Si ca uitasem, tot dandu-mi cu parerea, nu vad o alta salvare decat 'liberalizarea' pietei bancare. Pana atunci, nici la 80mii (mediu/Buc) nu-si permit prea multi.

Edited July 20, 2008 by Immortal